A jobb lakhatásért a poszt-Covid városokban

Tosics Iván újévi fotóesszéje, 2021. december 31.

Letöltés pdf-ben

Egy újabb év telt el, és a COVID-sokk még mindig nem ért véget. A járvány mindenkit érintett, de távolról sem azonos módon.

Sokan egész jól átvészelték a nehézségeket a tágas otthonaikban, vagy elköltözve a városközpontból távolabbi helyekre és nagyobb épületekbe, intenzívebb családi életet élve, miközben nagyrészt otthonról dolgozat. A városszéli és városon kívüli területek felemelkedését és a városközpontok visszaesését amerikai ingatlanpiaci adatok egyfajta “fánkhatásként” jelenítik meg, amelyet a tömegtől való félelem és az otthonról történő munkavégzés lehetősége inspirált.

Mások viszont, akik nem tudtak változtatni szűkös lakáskörülményeiken és nem tudták kihasználni a távmunka előnyeit, sokkal jobban megszenvedték a járványt. A gettóövezetekben, például Mumbaiban, ahol a lakásokban nincs víz és WC, a szigorú karantén katasztrofális következményekkel járt. De még fejlettebb helyeken is nagy problémák merültek fel, például Rómában a gyerekek 61%-a nem tudott bekapcsolódni a digitális tanításba a nem megfelelő lakhatás és a rossz internet ellátottság miatt. Még Bécsben is problémák merültek fel, ahol a járvány idején a nonprofit lakásszolgáltatókat egyre több panasszal keresték meg a magányos bérlők.

Városaink hosszú távú sorsa szempontjából mindkét csoport lehetőségei és viselkedése egyformán fontos. Egyrészt befolyásolni kell a tehetősebbek választásait, hogy elkerüljük a ’fánk’ hatást, a városközpontok kiürülését és a csak autóval megközelíthető, távoli területek felduzzadását. Másrészt javítani kell a rosszabb helyzetben lévők lehetőségeit a lakhatási minőségi körülményei, a köz- és zöldterületekhez való hozzáférés és a közösségi kapcsolatok lehetőségei tekintetében. Mindezeket olyan beavatkozásokkal kell elérni, amelyek megfelelnek a fenntarthatóság és a körkörös fejlődés alapvető szabályainak.

A lehetőségek újragondolásakor a lakhatás kiemelt figyelmet kell kapjon. A világjárvány rendkívüli körülményei között az otthonok nemcsak a lakhatás és a pihenés, hanem a munka, a tanulás és a gondozás terévé is váltak. Évszázadokkal ezelőtt a kenyérkereső, fizetett munkatevékenységek és a reproduktív tevékenységek elválasztása nem volt éles (sok esetben a lakásokhoz műhelyek is tartoztak), mára azonban ez az elválasztás dominánssá vált, és a legtöbb otthon alkalmatlanná vált a többi funkció betöltésére. Az esszé további része tehát a lakhatásra összpontosít, és a lakhatási körülmények javításának különböző módjait mutatja be, mint a világjárvánnyal és más típusú válságokkal szembeni ellenálló képesség erősítésének alapvető elemét.

A lakáskörülmények javítása

A fenntartható és körkörös fejlődés alapvetően fontos szempontjai miatt a meglévő épületek feljavításának, regenerációjának elsőbbséget kell élveznie az újak építésével szemben. A világban nagyon érdekes példákat lehet találni az épületek “értéknövelő” felújítására, amelynek során a lakóegységek eredeti lakói további teret és jobb szolgáltatásokat kapnak, és így ellenállóbbá válhatnak a járvány problémáival szemben.

Értéknövelő felújítás a köztulajdonú bérházakban: Bordeaux, Grand Parc projekt

Franciaországban az 1960-as és 1970-es években épült nagy, előre gyártott panelekből épített lakótelepek szokásos sorsa a lebontás. Bordeaux-ban más megoldást találtak: egy paneles lakótelepen sor került három nagy, összesen 530 szociális bérlakást tartalmazó épület innovatív felújítására. A felújítás az eredeti lakók javára történt, akiknek a lakbére nem emelkedett, sőt, a munkálatok alatt is a lakásukban maradhattak. A lakóegységeket a homlokzati részen 4 méter széles, előregyártott elemekből álló, az épület teljes magasságában egymás fölé illesztett toldalékkal bővítették. Ez a télikerteket, erkélyekkel tartalmazó toldalék nagyobb teret és természetes fényt biztosít minden egyes lakás számára, miközben jelentős energiamegtakarítást is eredményez.

A képek forrása: http://lacatonvassal.com/index.php?idp=80#

Ennek a közpénzből finanszírozott projektnek a költsége lakásonként 50 ezer euró volt (beleértve a fürdőszobák felújítását és új liftek beszerelését is), ami négyszer olcsóbb, mint a bontás és új építés. Ezzel a felújítással nemcsak a lakók lakhatási helyzete javult radikálisan, hanem a szociális lakótelep megítélése is.

Tudomásom szerint a bordeaux-i projekt kísérleti projekt maradt – nincs információm további hasonló, kiterjedt értéknövelő városrehabilitációs beavatkozásokról Franciaországban. Az ok leginkább az lehet, hogy az ilyen projektek kizárólag az állami finanszírozástól függenek, és a kedvezményezettek “csak” a meglévő bérlők, nem keletkeznek új lakások. A következő eset egy másfajta megközelítést mutat be, ahol ezeket a korlátokat is leküzdötték.

Magánlakások értéknövelő felújítása: az izraeli TAMA38 program

A TAMA38 egy innovatív program az izraeli városokban található többlakásos lakóépületek megerősítésére, korszerűsítésére és értéknövelő felújítására. A program feljogosítja az önkormányzatokat, hogy többlakásos épületekben további építési jogokat biztosítsanak a lakástulajdonosoknak: a meglévő lakásokhoz további terek hozzáadásának jogát, legfeljebb további 25 négyzetméterig, valamint a házhoz további legfeljebb 2,5 emeletet új lakóegységekkel az épület tetején. A döntést az épület lakástulajdonosainak legalább 80%-os többséggel kell meghoznia. Ezt követően kiválasztásra kerül egy építtető, aki a hozzáadott lakások értékesítési jogáért cserébe a meglévő lakásokat bővíti, és az épületet felújítja. Ennek keretében jellemzően erkéllyel és egy szobával bővíti a lakásokat, megújítja a villany- és vízvezetékeket, parkolókat és földszinti tárolóhelyeket alakít ki, valamint felújítja az épület külsejét, az udvart és a lépcsőházat – mindezt úgy, hogy a meglévő lakások tulajdonosainak ezért nem kell fizetniük.

A képek forrása: Nava Kainer Persov and Naomi Carmon

A tervet a helyi önkormányzat tervezési bizottságának jóvá kell hagynia, megvizsgálva az épület megerősítésének szükségességét és a tágabb városi szempontokat. A helyi bizottságok készíthetnek olyan városrendezési tervet is, amely szabályozza a különböző városrészek eltérő mértékű plusz építési jogait. A 2010-es évek közepére 123 projektet fejeztek be, és 2100 projekt volt folyamatban Izrael nagyobb városaiban, főként Tel-Aviv-ban és vonzáskörzetében.

Nava Kainer Persov és Naomi Carmon kutatásai a modell számos előnyét mutatják: a meglévő lakóépületek biztonságosabbá válása és reziliencia képességének javulása, a régi lakónegyedek megújulása, mielőtt azok véglegesen leromlanának, újabb lakóegységek biztosítása a nagyvárosokban, ahol nagy a kereslet, és nagyon kevés a szabad terület új lakásépítésre. Fontos társadalmi előnyök is vannak: az épületekben lakók életkörülményeinek javítása a lakások bővítésével, új lift, felújított bejárat, lépcsőház, előcsarnok kialakítása. Az átépítés során keletkező új lakások pedig lehetőséget nyújtanak a városi lakosoknak a társadalmi mobilitásra más városrészbe való költözés kényszere nélkül, és elősegítik a régi lakónegyedek társadalmának megújulását és a társadalmi keveredést.

A programnak persze vannak problematikus aspektusai is: a gyakorlatban leginkább csak a magas telekértékkel rendelkező területeken valósul meg, sok előnyt biztosít a lakosság tehetősebb részének, a fejlesztőknek és a központi városokban élő lakástulajdonosoknak, így növeli a társadalmi egyenlőtlenségeket; továbbá csak a lakástulajdonosokra vonatkozik, a bérlők szinte mindegyike kiszorul. Végül, a városszerkezetre nézve is súlyos következményekkel járhat: a TAMA 38 által felújított területeken a lakosok számának nagymértékű (akár 60%-os) növekedése az infrastruktúra – utak, szabad területek, iskolák, klinikák stb. – növekedése nélkül következik be. Az ilyen besűrítés egy bizonyos határig lehetséges, azt túllépve azonban a városi életminőség romlásához vezet.

Az innovatív izraeli program az épületek fejlesztésére irányuló egyéni erőfeszítések átgondolt továbbfejlesztése, amely azáltal valósul meg, hogy új fejlesztési jogokat adnak el a befektetőknek. Néhány ilyen esetet találhattunk a moszkvai „hruscsovki házak” felújításának korai szakaszában – amelyet a 2019-es fotóesszémben idéztem. Ez is a fejlesztők beruházásain alapult, akik a négy emeletes épületek teljes felújítását és lift építését abból finanszírozták, hogy két további emelettel bővítették az épületeket és az új lakásokat a piacon értékesítették. Ezek a modellek az értéknövelő felújítás finanszírozásának problémáját fejlesztői finanszírozás bevonásával és a meglévő városszerkezet sűrítésével oldják meg.

Ez a fajta fokozatos “puha sűrűsítés” – szemben a nagyszabású, a meglévő városszerkezet teljes átalakítását magában foglaló, politikailag irányított fejlesztéseken keresztül megvalósuló „kemény sűrűsítéssel” – fontos modell a meglévő városnegyedek és lakóik életkörülményeinek javítására, reziliencia képességének növelésére. Mindez addig a pontig működhet jól, amíg az infrastruktúra meglévő tartalékai még elviselik a többletterheket. A számos előnyös hatás egyúttal enyhítheti az érintett városi lakosság előítéleteit a beépítési sűrűség növekedésével szemben.

Irodák lakássá alakítása: egy brüsszeli példa

Miközben számos növekvő európai város a megfizethető lakások hiányának fokozódó problémájával küzd, több millió négyzetméternyi irodaterület áll üresen. Ez a tendencia már a világjárvány előtt elkezdődött, és azóta tovább gyorsult a COVID járvány idején, a távmunka terjedése miatt. Egy nemrégiben készült elemzés szerint nagyon valószínűtlen, hogy az üzleti és irodanegyedek a közeljövőben megint teljes kihasználtsággal működjenek. Párizsban például a rendelkezésre álló irodaterületek 33%-a több mint 4 éve üresen áll. Ilyen körülmények között a meglévő irodaterületek alternatív hasznosítása gazdaságilag vonzóvá válhat a fejlesztők számára. Ez potenciálisan mindenki számára előnyös helyzet lehet: a befektetők érdekeltek abban, hogy portfóliójukat a lakóingatlanok javára alakítsák át, amelyek kevésbé függnek a gazdasági válságoktól és a világjárvány okozta sokktól, míg a városok számára az irodaházak adaptív újrahasznosítása megnyitja a lehetőséget, hogy a városközpontokba ismét lakások kerüljenek, lehetővé téve a 15 perces város víziójának megvalósítását.

A potenciális előnyök mellett az ilyen átalakításoknak számos akadálya is van. A merev övezeti előírásokon és az irodaházak sajátos morfológiáján túlmenően kedvezőtlen pénzügyi megfontolások is felmerülnek, amennyiben az ingatlanok mérlegértéke csökken, ha lakáscélúvá alakítják át őket, így a fejlesztők könyveiben jobban mutat, ha üresen állnak, mintha lakáscélúvá alakítják át őket (Alessandro Gess). Mindezek indokolják az átalakítások állami támogatását. A lakásépítés fejlesztésére vonatkozó francia ELAN-törvény innovatív példa, amely a maximális beépítési sűrűség 30%-os megemelésével segíti a fejlesztőket, ha elavult irodákat alakítanak át lakásokká. Természetesen más országokban is vannak hasonló célt szolgáló támogatási rendszerek.

Általános szabályként a régebbi építésű irodaházak alkalmasabbak lakóházakká alakításra, mint az újabbak. A 60-as és 70-es években épült irodaházak esetében, ahol egyre szorítóbban merülnek fel az energiahatékonysági fejlesztések, a liftek és egyéb épület-elemek korszerűsítésének hatalmas költségei, a szabadpiaci mérlegelések szokásos eredménye az épület lebontása. Ehhez képest, tekintetbe véve az épületek költségeinek teljes életciklusra való számítását, a lakóházzá való átalakítás jobb megoldás lehet, különösen, ha ezt az állami szektor valamilyen formában támogatja. Nem véletlen, hogy a nagy európai városok (például Párizs, London, Brüsszel) külön szervezeteket hoztak létre a potenciálisan átalakítható irodaházak feltérképezésére, és fejlesztési stratégiáikban erősen kalkulálnak az így megteremthető lakások számával. Az alábbiakban illusztrációként a brüsszeli Cosmopolitan épület látható, amely egy korábbi irodaház adaptív újrahasznosítása 156 lakás és 2 szintnyi iroda kialakításával.

A képek forrása: https://www.bogdanvanbroeck.com/projects/cosmopolitan/

A ’60-as évekbeli beton magasház egyedülálló modernista fejlesztés volt a XIX. század végi raktárakból álló egykori brüsszeli kereskedelmi kikötőben. Eredetileg irodaháznak épült, de leromlott és évekig üresen állt. Teljes lebontása esetén közel 500 nagy teherautóra lett volna szükség, amelyek Brüsszel központján keresztül vitték volna el a bontási anyagot. A brüsszeli Canal Zone és az északi vasútállomás közelsége adta a lendületet ahhoz, hogy az épületet bontás helyett 130 kényelmes, nagy teraszos lakóegységgé alakítsák át, a kompakt stúdiólakásoktól a nagyvonalú, három hálószobás, magasabb emeleti lakásokig. A projekt a puha mobilitás koncepcióját is alkalmazza, jelentősen csökkentve a parkolóhelyek számát (több mint 150-ről 50-re), miközben a mélygarázsban 170 kerékpárparkolót alakítottak ki.

Az épület-konverzió témájának lezárásaként fontos megjegyezni, hogy nem csak irodaházak alakíthatók át lakóházakká. Egy másik lehetőség kínálkozik a szállodákkal kapcsolatban, amelyek többsége a világjárvány idején üresen állt. Számos példa van arra, hogy európai városokban üres szállodákat használtak hajléktalanok átmeneti szállásaként. A radikálisabb megoldás, a szállodák végleges alakítása lakóházakká az USA egyes államaiban gyakoribb, mint Európában.

Új lakások, erős zöld és szociális szempontokkal: Biotop City, Bécs

Bécs-Favoritenben, a Coca-Cola egykori ipari területén nemrégiben épült fel egy szocio-ökológiai modellváros, amely 980 lakást, irodahelyiségeket, iskolát, óvodát, üzleteket, közösségi tereket és számos szabadtéri innovációt foglal magába, mint például játszótereket különböző korosztályok számára, nyílt vízfolyásokat, bérlői kerteket és a közösségi városi kertészkedés területeit. Az ökológiai újítások közé tartozik a zöldítés számos formája (függőleges zöldfelületek, nagy koronájú fák, növények, vályúk a szabad tereken), továbbá teljesen autómentes terület kialakítása a lakótelep belső részén. A támogatott bérlakások és a magánfinanszírozású társasházi lakások heterogén keveréke biztosítja a lakók vegyes összetételét – mindazonáltal nem a legszegényebbek laknak itt, mivel belépéskor 50 ezer eurót kell fizetni, majd havonta bérleti díjat. Az intenzív közösségi élethez összesen 1600 négyzetméternyi, több helyiségből álló közösségi terek kerültek kialakításra, amelyek használatát a kerületi fenntartási iroda támogatja, impulzusokat és kereteket adva a részvételhez és a közös döntéshozatalhoz, támogatva a fenntartható szomszédsági struktúrák kialakulását.

A képek forrása: globalbau.at; biotope-city.net

A képek forrása: Iván Tosics, September 2021

A speciális bécsi fejlesztői pályázat (developer competition) modell részeként a mesterterv három építésziroda, különböző szakterületek tervezői, különböző önkormányzati osztályok, a Biotop City Alapítvány, befektetők és a kerület képviselői bevonásával és együttműködésben készült. Ezután 7 építész vette át a tervezést a 8 befektető, többségében szociális lakásvállalatok, számára. Hosszas egyeztetések folytak a fejlesztőkkel és a családokkal is, mielőtt utóbbiak beköltöztek volna. Hatalmas viták folytak például a mélygarázsról, és végül több ilyen férőhely épült, mint amennyit az eredeti tervek előírtak. Viták voltak a közösségi terek (földszinti, külön kulccsal zárható helyiségek) használatáról is, amelyeket végül a kerületi fenntartási iroda moderálásával sikerült kezelni.

A Biotop City-ben tett rövid látogatásom során az volt a benyomásom, hogy a lakók szeretik és gondozzák a kiterjedt zöldterületeket, és a közösségi élet is intenzívnek tűnt az autómentes belső területeken, játszótereken és a különböző közösségi helyiségekben. 

Összefoglalás és továbbgondolás

Az esszében tárgyalt négy eset nagyon különböző típusú lakhatási innovációkat mutatott be, amelyek különféleképpen reagálnak a világjárvány által támasztott kihívásokra. Az innovatív beavatkozások eredményként a felújított, kibővített, átalakított vagy újonnan épített lakóegységek minden esetben jobb körülményeket teremtettek a lakók számára, mivel a lakásban több funkciót is el tudtak helyezni, jobban hozzáférhettek a szabad levegőhöz és a zöld területekhez, és a közösségi funkciók is erősödtek. Mindezek javították az esélyeket arra, hogy a lakók megbirkózzanak a vírusválság okozta különleges nehézségekkel.

Ezek az innovatív építészeti és tervezési megközelítések nagyon fontosak a világjárvánnyal szembeni reziliencia, ellenálló képesség erősítése szempontjából. Hiba lenne azonban azt gondolni, hogy ilyen beavatkozásokkal mindenkinek meg lehet oldani a problémáit. Figyelembe kell vennünk például azt, hogy egy JRC-Eurofound jelentés szerint a munkahelyek közel 2/3-a esetében nem lehetséges az adott tevékenységet otthonról elvégezni. A távmunkára nem alkalmas munkahelyeken dolgozók számára valószínűleg nem az otthon felújítása a legfontosabb, hanem más szempontok, mint például a jobb munkaszervezés, a városi mobilitás átalakítása (a tömegközlekedés és az aktív mobilitási módok támogatása), a zöldterületek javítása és bővítése, a közterületek megújítása, stb.

Az otthon, a ház és a szomszédság innovatív megújítása elengedhetetlen, de nem végezhető el önmagában, elszigetelt projektként, csak az egész város (ahol az élet és a munka szerveződik) átalakításának részeként. Nemcsak a COVID hatásainak kezelésével, hanem a többi, sokk- és krónikus- típusú válságok összefüggéseivel is kell foglalkozni. A városi élet poszt-pandémiás újragondolása tehát komplex feladat, amelyben a közszférának vezető szerepet kell játszania. A városok kulcsszereplők, mivel megfelelő politikai elhatározottság esetén képesek radikális beavatkozásokat tenni az ellenállóbb és igazságosabb fejlődés érdekében.

Egy nemrégiben tartott webináriumon Jörg Knieling hangsúlyozta a kísérleti kormányzás fontosságát. Véleménye szerint a taktikai urbanizmus nem csupán egy aktivista megközelítés, hanem a közszféra is felhasználhatja az innovációra – és nemcsak a közterületek, hanem a gazdasági és szociális kérdések tekintetében is. Az új gondolkodás fontos eleme az önszerveződő társadalmi csoportok bevonása, annak biztosítása, hogy a civil társadalom nagyobb szerepet vállaljon a változásokban.

A COVID mintegy ablakot nyitott az „agonisztikus tervezés” felé, amely azon a meggyőződésen alapul, hogy a konfliktusok természetesek, és az ezeket felvállaló nyílt viták jobb eredményekhez vezethetnek, mint előre eltervezett megoldások. Az új körülmények között szinte mindenhol létrejöhetnek “városi tesztkörnyezetek”, és a korábbi kiemelkedő, de kivételes, innovációk (mint a londoni BedZED vagy a freiburgi Vauban negyed esetei) sokkal gyakoribbá válhatnak.

Nem könnyű azonban megtartani a lendületet – a COVID ugyanolyan hirtelen tűnhet el, mint ahogyan jött, és az új lehetőségek és innovációk ablaka hamarosan bezárulhat. Ezt megelőzendő a tervezőknek fontos szerepet kell játszaniuk az innovációk létrehozásában és terjesztésében, a helyi önkormányzatoknál a kísérleti megközelítések előmozdításában, a civil társadalommal való együttműködésben. Jörg Knieling német példákat említett a közigazgatáson belüli progresszív tervezők és a civil társadalmi szervezetek közötti koalícióépítésre. Különösen Berlin erős ebben, ahol sikerült elérni ilyen innovatív kísérletek (pl. játszó utcák) törvényi támogatását. Hamburgban az új koalíció létrehozta a mobilitási minisztériumot, és a koalíciós szerződésben megállapodtak abban, hogy évente legalább egy kísérletre sor kerül.

Az lenne a jó, ha a 2022-es év, a pandémia enyhülése mellett is, még több példát hozna a politikusok, a tervezők és a civil társadalom közötti innovatív, kísérletező koalíciókra – a lakhatásban és a városi élet más területein egyaránt!

Ez az írás nagyrészt a bécsi Postpandemic Social Housing workshopon elhangzott előadásokon és vitákon alapul: Managing hybridity at home and in the city (IBA ResearchLab / International Summer School 2021), amelyet Simon Güntner, Michael Obrist, Christoph Reinprecht, Rudolf Scheuvens szervezett. NAGY KÖSZÖNET nekik, hogy megszervezték ezt a rendkívüli eseményt 2021. szeptemberében! Ötleteket és információkat használtam fel – többek között – a következő személyektől: Rahul Bhandare, Julia Girardi-Hoog, Christiane Feuerstein, Alessandro Gess. Emellett ötleteket kölcsönöztem más találkozókról is, például Tobias Zevitől, Naomi Carmontól, Jörg Knielingtől.

Szólj hozzá!